*一、项目基本情况
项目编号：JH25-210111-00064
项目名称：沈阳市第一七六中学购买学生公寓管理服务
包组编号：001
预算金额（元）：542424.9
最高限价（元）：542424.9
包 组 号：001
包组名称：学生公寓管理服务
| 序号 |
服务名称 |
编码及品目名称 |
计量单位 |
数量 |
最高限制单价 |
| 1 |
物业服务 |
C21040000物业管理服务 |
项 |
1 |
542424.90 |
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 |
物业地址 |
| 沈阳市第一七六中学学生公寓管理服务 |
沈阳市苏家屯区南沙柳路41号 |
1.2 采购人为供应商提供项目管理人员办公室1间，每楼设保洁人员工作间1间。
1.3相关费用说明
1.3.1物业管理费实行包干制，合同期内采购人不再单独支付中标金额以外的其他费用。物业管理费主要包括员工的工资、社会保险统筹、工会经费、法定假日加班费、工服折旧费、体检费、管理费及法定税费等。
1.3.2管理服务过程中,如采购人在相关项目的人员预算基础上需增加相关岗位的作业人员,或在现有服务内容的基础上需增设或扩大相关服务项目,则按相关岗位的人均综合费用增加物业管理费,增加的相关费用由采购人负责按日常的物业管理费支付。
2.物业服务范围
2.1物业管理（建筑物）
| 名称 |
明细 |
服务内容及标准 |
| 学生公寓 |
男生公寓、女生公寓 |
|
| 总面积 |
建筑面积（㎡） |
12072.4㎡ |
见“3.2房屋维护服务” |
| 需保洁面积（㎡） |
女生公寓：2765㎡男生公寓：5415㎡ |
见“3.4保洁服务” |
| 门窗 |
门窗总数量（个）及总面积（㎡） |
女生公寓门数量：190个，门面积710.48㎡；窗数量：422个，窗面积：940.88㎡男生公寓门数量：197个，门面积622㎡窗数量：374个，窗面积：1122㎡ |
见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 地面 |
地面各材质及总面积（㎡） |
女生公寓：大理石，面积：6477.4㎡男生公寓：大理石，面积：5595㎡ |
见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务 |
| 内墙饰面 |
内墙饰面各材质及总面积（㎡） |
内墙饰面：腻子。女生公寓面积：6027㎡男生公寓面积：4023㎡ |
见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 顶面 |
顶面各材质及总面积（㎡） |
顶面材质：腻子女生公寓面积：6477.4㎡。男生公寓面积：5595㎡。 |
见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务 |
| 外墙 |
外墙各材质及总面积（㎡） |
外墙材质：涂料面积：女生公寓：1614.08㎡ 男生公寓：2123.47㎡ |
见“3.2房屋维护服务”“3.4保洁服务” |
| 卫生间 |
卫生间数量（个）及总面积（㎡） |
女生公寓数量：10个，面积305㎡男生公寓数量：12个，面积499㎡ |
见“3.4保洁服务” |
| 垃圾存放点 |
各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） |
位置：女寝西侧门外；男寝大门内；数量：2处 35㎡ |
见“3.4保洁服务” |
| 人行口 |
人行口 |
7个 |
见“3.5宿管服务” |
| 设施设备 |
给排水系统 |
给水、污水、排水、消防水系统 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 消防系统 |
湿式 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 照明系统 |
LED和日光灯照明系统 |
见“3.3公用设施设备维护服务” |
| 监控 |
34个 |
见“3.3公用设施设备维护服务”，见“3.4保洁服务” |
3.物业管理服务内容及标准
物业管理服务包括基本服务、房屋维护服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、宿管服务等。
3.1基本服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
目标与责任 |
(1)结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| （2）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识等教育培训，并进行适当形式的考核。 |
| 2 |
服务人员要求 |
（1）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （2）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| （3）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。 |
| （4）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| （5）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 |
| 3 |
保密和思想政治教育 |
（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。 |
| （2）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后方可上岗。 |
| （3）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
| 4 |
档案管理 |
（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②房屋维护服务：房屋台账、使用说明、维保记录等。③公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。④宿管服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。⑤保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单等。⑥其他：学生信息、合同协议等。 |
| （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求。 |
| （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| 5 |
服务改进 |
（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
| （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 |
| （3）需整改问题及时整改完成。 |
| 6 |
应急保障预案 |
（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| （2）应急预案的建立。根据学生公寓隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。 |
| （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 |
| 7 |
服务方案及工作制度 |
（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。 |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。 |
| （3）制定物业服务方案，主要包括：房屋维护服务方案、公用设施设备维护服务方案、保洁服务方案等。 |
3.2房屋维护服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
主体结构围护结构部品部件 |
（1）每季度至少开展一次房屋结构安全巡视，发现外观有变形、开裂等现象，及时建议采购人申请房屋安全鉴定，并采取必要的避险和防护措施。 |
| （2）每季度至少开展一次外墙贴饰面、散水等检查，发现破损，及时向采购人报告。 |
| （3）每半月至少开展一次公用部位的门、窗、楼梯、通风道、室内地面、墙面、吊顶和室外屋面等巡查，发现破损，及时向采购人报告。 |
| 2 |
标识标牌 |
每月至少检查1次标识标牌和消防与安全标识。应当规范清晰、路线指引正确、安装稳固。 |
3.3公用设施设备维护服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
基本要求 |
（1）重大节假日及恶劣天气前后，组织系统巡检1次。 |
| （2）具备设施设备安全、稳定运行的环境和场所（含有限空间），温湿度等符合相关安全规范。 |
| 2 |
给排水系统 |
（1）水泵房、水箱间每日至少巡视1次。每年至少养护1次水泵。 |
| （2）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。 |
| （3）建立24小时运行值班监控制度。 |
| 3 |
消防系统 |
（1）每日对消防设备进行安全巡查一次，巡视检查设备运行安全及完好情况，发现故障及时进行报修处理。 |
| （2）建立消防设备检查记录，并及时有效填写。 |
| （3）建立24小时运行值班监控制度。 |
| 4 |
供配电系统 |
（1）建立24小时运行值班监控制度。 |
| （2）公共使用的照明、指示灯具线路、开关、接地等保持完好，确保用电安全。 |
| 5 |
弱电系统 |
保持监控系统等运行正常，有故障及时上报采购单位。 |
| 6 |
照明系统 |
（1）外观整洁无缺损、无松动。 |
| （2）保证采购人辖区内亮化照明完好，每天巡检一次。 |
3.4保洁服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
基本要求 |
（1）建立保洁服务的工作制度及工作计划，并按照执行。 |
| （2）做好保洁服务工作记录，记录填写规范、保存完好。 |
| （3）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。 |
| （4）随时检查公共区域设施设备是否完好，如发现问题及时报修， 并随时了解维修情况，直至可正常使用。 |
| （5）每天早中晚3次对采购人辖区楼内的地面进行推尘和清洁，确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。对人流量较大区域，增加地面的推尘次数；雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹， 并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生。 |
| 2 |
学生公寓区域保洁 |
（1）大厅、楼内公共通道：①公共通道保持干净，无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。②门窗玻璃干净无尘，透光性好，每周至少开展1次清洁作业。③指示牌干净，无污渍，每日至少开展1次清洁作业。 |
| （2）电器、消防等设施设备：①配电箱、消防栓及开关插座等保持表面干净，无尘无污迹，每月至少开展1次清洁作业。②监控摄像头、门禁系统等表面光亮，无尘、无斑点，每月至少开展1次清洁作业。 |
| （3）楼梯及楼梯间保持干净、无异味、无杂物、无积水，每日至少开展1次清洁作业。 |
| （4）公共卫生间： ①地面、水盆台面保持干爽，无污渍，无异味，垃圾无溢出，每日至少开展1次清洁作业。②各类镜面洁净、光亮，无任何污迹、尘迹。 |
| （5）石材地面、内墙做好养护工作，每季度开展1次清洁作业。（各类材质地面、内墙服务管理标准详见3.4.1） |
| 3 |
垃圾处理 |
（1）保持垃圾桶桶身表面干净无污渍，每日至少清洁1次。 |
| （2）每个工作日内对各楼层产生的垃圾至少收集垃圾 1 次，人员密集处或特殊情况增加收集次数，保持垃圾桶、残茶桶无满溢现象，干净无灰尘，将收集的垃圾进行分类处理，并运至垃圾集中堆放点，所有垃圾装袋，做到日产日清。 |
| （3）垃圾集中堆放点要时刻保持干净整洁，确保无污水、无异味，每日至少开展1次清洁作业。 |
| 4 |
卫生消毒 |
公寓楼内公共区域和周围环境预防性卫生消毒，每周至少开展1次作业。 |
3.4.1具体清洁要求
| 序号 |
材质 |
清洁要求 |
| 1 |
大理石地面 |
（1）日常清洁：推尘，保持地面干净无杂物。 |
| （2）深度清洁：使用洗洁精或肥皂水清理。 |
| 2 |
腻子墙壁 |
无蜘蛛网、污点、不积尘，地角线洁净。 |
3.5宿管服务
| 序号 |
服务内容 |
服务标准 |
| 1 |
基本要求 |
（1）建立值班服务相关制度，并按照执行。 |
| （2）对巡查、值守及异常情况等做好相关记录，填写规范，保存完好。 |
| （3）负责宿舍区域 24小时值宿工作。 |
| 2 |
出入管理 |
（1）主出入口应当实行 24小时值班制。 |
| （2）排查可疑人员，对于未经采购方允许人员进行劝离，必要时通知采购单位处理。 |
| （3）根据物业服务合同约定，对物品进出实行检查，严防违禁品（包括毒品、军火弹药、管制刀具、易燃易爆品等）、限带品（包括动物、任何未经采购方授权的专业摄影设备、无人机等）进入。 |
| 3 |
值班巡查 |
（1）建立24小时值班巡查制度。 |
| （2）制定巡查路线，按照指定时间和路线执行，加强重点区域、重点部位的巡查，纠正违规行为，排除不安全因素，及时处置突发事件，维护学生公寓秩序，同时兼顾设备运行和环境卫生状况，严防常明灯，常流水等跑、冒、滴、漏现象。 |
| （3）巡查期间保持通信设施设备畅通，遇到异常情况立即上报并在现场采取相应措施。 |
| 4 |
消防安全管理 |
（1）建立消防安全责任制，确定各级消防安全责任人及其职责。 |
| （2）定期对消防设施进行巡查工作（主要包括，消防设施、设备齐全完好，可随时启用；消防疏散应急照明灯正常运作；消防疏散通道畅通，无任何阻碍；防火通道门口能随时处于关闭状态；楼宇四周消防通道无占用、停车等消防隐患。） |
| （3）每次对消防设备巡查（灭火器、消火栓），需填写巡查记录。 |
| （4）发现消防设备故障与消防通道堵塞等问题，及时上报采购人。 |
| （5）发现安全隐患问题与火情及时进行相应处理，出现重大火情立即组织人员疏散。 |
| 5 |
突发事件处理 |
（1）发生意外事件时，及时采取应急措施，维护学生公寓区域物业服务正常进行，保护人身财产安全。凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静 ，立即采取必要措施，及时报告采购单位当值领导。 |
| （2）学生公寓区域物业服务应急预案终止实施后，积极采取措施，在尽可能短的时间内，消除事故带来的不良影响。 |
4.物业管理服务人员需求（ 11 人）
| 部门职能 |
岗位 |
同时在岗人数 |
岗位所需总人数 |
备注 |
| 综合部（1人） |
项目经理 |
1 |
1 |
男女不限，年龄45周岁以下，身体健康，无不良嗜好；虚心接受采购单位的监督、建议、评价；有较强的管理能力和语言表达能力。 |
| 保洁部（6人） |
保洁员 |
6 |
6 |
男女不限，五官端正，气质端庄，责任心强，掌握保洁基本常识，有保洁工作经验的。 |
| 秩序维护部（4人） |
值班员 |
2 |
4 |
女性，身体健康，五官端正，工作敬业，作风正派。熟悉宿管工作内容与标准，具有较强的应急处置能力和快速反映能力，男女宿舍各两人。 |
5.商务要求
5.1 实施期限
【本项目服务供应商所报价格需为该项目一年的服务费用，为期三年。履约合同一年后对物业公司进行考核，若中标单位服务满足合同要求续签合同，一年一签 。如遇国家最低工资标准、社保缴纳标准调整，则物业服务费也随之上调，具体按最新标准执行。】
5.2 履约地点
【苏家屯区行政区域内采购人指定地点】
5.3 付款方式
【合同签订后按季度支付，满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日。】
5.4 验收标准与要求
【应符合国家、地方及相关政府管理部门和行业与本项目有关的各项技术标准、规范要求，并满足采购人实际需求，标准、规范等不一致的，以要求高（严格）的为准。】
注：本章所有内容均为实质性要求，不得负偏离，否则按无效投标处理。
合同履行期限：本项目服务供应商所报价格需为该项目一年的服务费用，为期三年。履约合同一年后对物业公司进行考核，若中标单位服务满足合同要求续签合同，一年一签 。如遇国家最低工资标准、社保缴纳标准调整，则物业服务费也随之上调，具体按最新标准执行。
需落实的政府采购政策内容：详见招标文件
本项目（是/否）接受联合体投标：否
二、供应商的资格要求
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：详见招标文件
3.本项目的特定资格要求：无
三、政府采购供应商入库须知
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔2020〕198号）。
四、** 本招标项目仅供正式会员查阅，您的权限不能浏览详细信息,请点击 登录 或 注册 ，联系工作人员办理会员入网事宜，成为正式会员后方可获取详细的招标公告、报名表格、项目附件及部分项目招标文件等。
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